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继1-2月北京楼市均“惨淡”开局、成交量连续创新低之后，3月伊始，楼市逐渐拉开旺销序幕，不仅拟开盘项目骤增，而且频频传来旺销喜讯。不过，值得注意的是，在供应和成交整体反弹的同时，楼市分化局面也正在加剧，部分项目再现昔日“日光”景象，但部分项目感受到观望明显增加，甚至部分项目出现滞销。
业内人士认为，虽然二三线城市的降价潮不会在全国开花，北京等一线城市楼市依然坚挺，但对于2014年来说，楼市将理性回归，城市、区域和产品之间更加分化。面对越来越高企的价格，购买力也正在触顶，因此，大浪淘沙之下，定价越合理、定位越精准、性价比越高的产品，越能获得市场认可和购买者青睐。
□现象
价格微涨千套房源遭“日光”
3月1日，位于大兴的金融街·融汇四期开盘，此次融汇共开出5栋楼，供应1009套，这也是自去年10月之后，时隔5个月，北京再次出现项目单次推盘过千套。
据项目负责人介绍，与去年夏天的三期项目相比，金融街·融汇此次的开盘价格微幅上涨，从2万元/平方米涨至2.1万-2.2万元/平方米，但即便如此，项目仍吸引1345组客户参与摇号，2000人现场选房，需求量远超过供给量，其中，57-117平方米的1-3居在开盘当天基本售罄。
“价格基本上与上一期持平，另外这个项目无论从交通上还是户型的可选择区间都还不错，与现在市面上一些楼盘相比，性价比还是可以的”，现场一位购房人如此表示。
平价推新获热销
案例1
就在同一天，位于大兴孙村的金地格林云墅也迎来首次开盘，此次共推出叠拼别墅和洋房一共260余套，其中面向改善型的别墅总价在650万/套-750万/套，户型面积为196-216平方米四居，而主要面向刚需购房者的洋房均价在1.9万元-2.05万元/平方米，户型为89平方米三居。
据项目负责人介绍，在开盘当天，有1000多组客户云集现场，开盘不到半小时，销售金额就达到8亿元。
据悉，格林云墅此次力推116套叠拼房源，现场不少客户对叠墅户型所呈现的超大空间尺度十分欣赏，“10月份样板间开放的时候，我第一眼就看中了这个下叠的户型，大起居室和大卧室的设计我都十分喜欢，还有赠送的地下室可以改造成不同功能房，居住在格林云墅一定是一场美好的居住体验。”现场一位挑选到满意房源的客户主兴奋地说道。
同样在3月1日，位于东南四环的北京华侨城五期也悄然入市。与走量的金融街·融汇销售策略不同，北京华侨城本次仅开163套现房，主力户型为120-240平方米2-4居，均价40500元/平方米。虽然与同期开盘的其他项目相比，总价和单价较高，但项目定价低于朝阳区44000元/平方米的平均售价，开盘当日基本售罄。
案例2
自去年10月首次开盘以及年底加推房源之后，位于大亦庄区域的珠江四季悦城在本月再次宣布加推。对于市场反馈情况，项目相关人士向记者透露，目前蓄客情况和来电来访量均超出预期。
去年10月20日，四季悦城首期开盘，当天四小时内，首次推出的1461套房源全部售罄，销售额超过20亿元；去年年底，大部分项目已经收官，四季悦城再次加推二期500余套房源。
据悉，四季悦城拟于3月初推出的这批房源总价在200万元左右，结合其4.5米的挑高，客户可以选择或拥有超级挑高的朗阔客厅，或者是接近200%的可支配面积，再结合其赠送的10平方米储物空间，客户最终可以得到约合180平方米的实际使用空间，无论是自住抑或商住，都有很强的实用性和可拓展性，因而也拥有良好的保值增值属性。
四季悦城项目营销负责人表示，珠江有着很高的品牌黏性，因此许多购买四季悦城的购房人都是珠江在京多年积累的购房人，而前几次开盘尽管提供了大量的房源，还是有许多客户没有摇上号或者选到理想的房型，这次的加推是把此前一期、二期中部分精品房源一次性放出，不仅价格执行的还是去年取证的价位，而且品质更为成熟，相当于是以去年的价位买今年的房子。
定价偏高、定位不准致销售缓慢
在不少项目频现“日光”的同时，记者也发现一些销售缓慢的项目，这其中有住宅产品也有商住产品，市场的分化明显加剧。“2014年，不仅一二线与三四线分化，一二线之间城市也会分化，甚至同一个城市，比如北京，不同区域也可能出现涨跌不均衡的状态。”中原地产首席分析师张大伟如是说。
日前，记者在东南五环外的某项目售楼处看到，其去年三季度就开盘的商住产品去化速度缓慢，销控表上还有大量可销售房源。记者多次探访过该售楼处，每次去看房人都较为稀少，销售人员告诉记者，从区域发展上来看，项目未来的潜力很大，现在买入肯定是合适的。不过，一位看过该项目的购房者则认为，区域目前配套均不完备，商住产品的售价还高于其一期产品的住宅，“我觉得价格有点高，不太能接受。”就该项目的销售情况，一位业内人士告诉记者，该区域的潜力仍待市场的认可，现在的产品撑不起其销售价格，不过，未来在区域内其他项目销售的拉动下，其销售情况会好转。
同样遇到销售难题的还有亦庄的某项目。记者在住建委网站上看到，和该项目的其他产品类型相比，其花园洋房产品的销售进展速度相对较慢。一位业内人士透露，该项目花园洋房类的产品定位略显尴尬。据其介绍，该项目推出的80-120平方米的2-3居洋房，相比附近某项目90平米三居的紧凑型户型设计，120平米三居总价高出不少，对刚需人群来说有点压力，但对于改善型人群来说，其花园洋房的户型又无法和邻近的另外一项目132-158平米三居半的户型比，“产品设计不上不下，两头够不着。”
二手房：成交量同比下跌近五成
2月，敏感的二手房市场呈现出明显下跌趋势，在信贷收紧、春节放假、需求观望等因素的影响下，北京二手房市场成交再度下跌。中原地产研究部统计数据显示，2月，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后，北京二手房交易再次连续2个月跌下万套，也是2012年本轮楼市爆发后，北京二手房成交量最低的月份，是2012年1月后，连续25个月的最低值。
据中原地产反映，房主的心理价位出现了调整，因为需求出现观望，部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。由于客户量骤减、成交量大幅下滑，部分房源挂牌价有所松动，议价空间加大，业主担忧价格变化，松动明显出现。
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